De Hoge Raad heeft onlangs een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag of de huurprijs verminderd kan worden als een huurder zijn bedrijfsruimte niet kon gebruiken door de coronalockdowns. Het antwoord is ja, en er is nu duidelijkheid over de rekenmethode.

Deze uitspraak is van groot belang voor huurders die voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van publiek en door overheidsmaatregelen dicht moesten of beperkt open mochten.

Brede toepassing (Niet alleen Horeca)

De uitspraak beperkt zich niet tot de horeca. Het heeft betrekking op alle bedrijfsruimtes waar het publiek niet of minder kan komen door overheidsmaatregelen. Dit geldt niet alleen bij verplichte sluiting, maar ook bij andere maatregelen (zoals overheidsadviezen om thuis te blijven) waardoor het gehuurde slechts in geringe mate geëxploiteerd kon worden.

Onvoorziene omstandigheid

De kern van de uitspraak draait om ‘onvoorziene omstandigheden’.

• Contracten van vóór 15 maart 2020: Voor huurovereenkomsten die vóór deze datum zijn gesloten, geldt de coronapandemie in principe als een onvoorziene omstandigheid. De rechter kan op grond hiervan de huurovereenkomst aanpassen en de huurprijs verminderen.
• Contracten van ná 15 maart 2020: Hierbij moet per geval beoordeeld worden of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid, omdat het risico van corona toen al bekend was.

De Rekenmethode: ‘Share the Pain’

Hoeveel moet de huur dan omlaag? De Hoge Raad hanteert het principe dat het nadeel noch de schuld is van de huurder, noch van de verhuurder. De pijn moet daarom eerlijk verdeeld worden (50/50), nadat er rekening is gehouden met overheidssteun.

Dit wordt berekend via de vastelastenmethode.

De uitgangspunten:

1. Nadeelverdeling: Het financiële nadeel wordt in beginsel gelijk verdeeld over de huurder en verhuurder.
2. Rol van TVL: De overheidssteun die de huurder ontvangt voor de vaste lasten (Tegemoetkoming Vaste Lasten, TVL), wordt gezien als compensatie. Dit bedrag wordt eerst van de ‘pijn’ afgetrokken voordat de verdeling plaatsvindt.

Berekening Huurprijsvermindering

De vastelastenmethode resulteert in een percentage waarmee de contractuele huurprijs wordt verminderd. De formule komt in de basis hierop neer:

1. Bepaal de totale vaste lasten en het deel daarvan dat huur is.
2. Bepaal het omzetverlies.
3. Trek de ontvangen TVL-steun (voor zover die betrekking heeft op de huur) af van het nadeel.
4. Het resterende nadeel wordt 50/50 verdeeld.

Let op: De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat er in specifieke gevallen (bijvoorbeeld door de financiële positie van een partij) wordt afgeweken van de 50/50 verdeling.

Heeft u vragen over de herberekening van uw huur over de afgelopen periode? Wij helpen u graag met de cijfers.