Twee broers vormen een maatschap die bedrijfspanden en woonruimte verhuurt. Ze kopen een perceel grond voor € 2.400.000 met het doel hierop een bedrijfspand te laten bouwen.
De grote fiscale vraag is: vormt dit perceel na aankoop beleggingsvermogen (Box 3, passief) of resultaatvermogen (Box 1, actief)? De Belastingdienst stelde Box 3, maar de broers claimden Box 1. De rechter deed uitspraak.
De Casus
Na de aankoop hebben de broers, onder meer door het inschakelen van een deskundig bedrijf, een ontwikkelingsplan opgesteld. Dit plan voorzag in een verbouwing en aanzienlijke nieuwbouw. Namens de maatschap werden de volgende stappen ondernomen:
- Er is een taxatierapport opgesteld.
- Er is een omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente.
- Er is alvast een overeenkomst met een toekomstige huurder opgesteld.
Oordeel Rechter: Het is projectontwikkeling (Box 1)
De rechter stelt de broers in het gelijk. De werkzaamheden zijn gericht op het creëren van nieuw vastgoed. Dit gaat “normaal actief vermogensbeheer” te buiten.
De rechter baseerde dit oordeel op drie pijlers:
- Aard en omvang van werk: De activiteiten (nieuwbouw realiseren) zijn veel omvangrijker dan het simpelweg bezitten en verhuren van grond.
- Toerekening van werk: Dat de broers zelf geen architect of bouwkundige zijn en experts inhuurden, maakt niet uit. De kennis en arbeid van deze experts worden aan de broers toegerekend. Bovendien hielden de broers zelf de regie (controle tekeningen, overleg, contacten).
- Rendement: Het te verwachten rendement van het ontwikkelde project ligt hoger dan het rendement dat behaald zou worden bij normaal beheer (bijvoorbeeld het verpachten van het onbebouwde perceel).
Conclusie
Het perceel behoort vanaf het moment van aankoop tot het resultaatsvermogen. De inkomsten en kosten vallen daarmee in Box 1 en niet onder de forfaitaire heffing van Box 3.
Let op: In het grensgebied tussen normaal vermogensbeheer en projectontwikkeling zijn de fiscale belangen groot. De Belastingdienst kijkt kritisch mee. Vraag daarom tijdig advies aan uw adviseur voordat u aan een project begint.