Verhuur van woonruimte is normaal gesproken vrijgesteld van BTW. Dat betekent dat u de BTW op de verbouwing niet mag aftrekken. Maar wat als u appartementen verbouwt voor ‘short-stay’ verhuur?

In een recente rechtszaak draaide het om een vastgoedonderneemster die een monumentaal pand verbouwde tot zes appartementen. Ze claimde de circa € 220.000 BTW op de verbouwingskosten terug. De fiscus was het hier niet mee eens, maar de rechter deed een interessante uitspraak.

De Casus: Short-stay en Service

De onderneemster verhuurde de appartementen voor periodes van vier tot zes maanden. De aanpak was professioneel en compleet:

• All-in: De huurprijs was inclusief meubilering, gas, water, licht, internet, tv en gemeentelijke heffingen.
• Service: De verhuurster zorgde voor onderhoud, kleine herstellingen en maandelijkse schoonmaak.
• Contract: Huurders tekenden een verklaring dat het verblijf tijdelijk was en dat zij hun ‘maatschappelijk leven’ niet naar het appartement verplaatsten (geen inschrijving gemeente).

De Regels: Vrijgesteld of Belast?

De hoofdregel is simpel: verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van BTW. Hierdoor is de voorbelasting (de verbouwings-BTW) niet aftrekbaar.

Er is echter een uitzondering: de short-stay-uitzondering. Verhuur in het kader van het hotel-, pension-, en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts kort verblijven, is belast met BTW (laag tarief). Als uw verhuur belast is, mag u de verbouwings-BTW wél aftrekken.

Oordeel Rechter: Het lijkt op een hotel

De staatssecretaris stelt dat bij een verblijf van maximaal 6 maanden sprake is van ‘korte periode’. De rechter toetste of de onderneemster met haar verhuur concurreerde met hotels.

Het oordeel luidde positief voor de onderneemster:

1. Korte duur: Er werd verhuurd voor maximaal 6 maanden.
2. Volledige uitrusting: Gasten konden er direct in (gemeubileerd en gestoffeerd).
3. Zorgeloos: De huurder was niet belast met zorg voor inventaris of groot onderhoud.

Conclusie De activiteiten hebben een soortgelijke functie als een hotel- of vakantiebedrijf. De onderneemster valt onder de short-stay-uitzondering. De verhuur is dus belast met BTW, wat betekent dat de € 220.000 BTW op de verbouwing volledig aftrekbaar is.

Let op

Wilt u BTW aftrekken op een verbouwing? Zorg dan dat u voldoet aan de strikte eisen van short-stay (max. 6 maanden, geen hoofdverblijf, inclusief services/inventaris). Bij reguliere verhuur is de BTW een kostenpost.