De overdrachtsbelasting kent een verlaagd tarief van 2% voor de verkrijging van een woning. Maar wat nu als u een voormalig bankgebouw koopt dat al tien jaar als winkel functioneert, met het doel erin te gaan wonen? Is dat fiscaal gezien een woning of nog steeds een bedrijfspand?

Dat laatste vond de Belastingdienst in een recente zaak en legde de koper van het pand een forse naheffingsaanslag op. De koper stapte naar de rechter.

De Regels: ‘Naar zijn aard bestemd’

Bij de wetgeving voor de tariefverlaging is bepaald dat onder woningen wordt verstaan: onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning.

• Als een pand feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard (bouwkundig) niet bestemd is voor bewoning, telt het niet als woning.
• Een bedrijfspand dat wordt verbouwd tot woning, valt op het moment van overdracht vaak nog onder het hoge tarief (thans 10,4%).
• Bij twijfel kijkt men mede naar de bestemming die de gemeente eraan heeft gegeven, maar de bouwkundige kenmerken zijn leidend.

De Casus: Van Bank naar Winkel

In deze zaak stond vast dat het pand oorspronkelijk was ontworpen en gebouwd als bankgebouw. In 2008 is het verbouwd tot winkel. De rechter oordeelde dat het pand toen zijn karakter als bankgebouw verloor.

In 2018 kocht een particulier het pand. Hij kreeg een omgevingsvergunning om er te wonen en voerde verbouwingen uit, zoals het plaatsen van eenvoudige sanitaire voorzieningen (wasbak en douchecabine) in de oude bankkluis. De koper stelde: “Ik heb het gekocht als woning en ik ga er wonen, dus het is een woning (2%).”

Oordeel Rechter: Het blijft een bedrijfspand

De rechter ging hier niet in mee. Ondanks de intentie van de koper en de geplaatste douche, heeft het pand door de verbouwing in 2018 niet de aard van winkel/bedrijfspand verloren.

De rechter wees op de objectieve kenmerken van het gebouw die nog steeds wezen op een winkel:

• Systeemplafonds.
• Een entree met tochtportaal en automatische schuifdeuren.
• De indeling was nog steeds afgestemd op winkelgebruik.

Er was geen wezenlijke wijziging aangebracht in het bouwwerk zelf. Volgens de rechter waren er slechts beperkte aanpassingen nodig om er weer een winkel van te maken. Ook de Funda-advertentie en het taxatierapport bevestigden dat het eenvoudig weer als winkel kon dienen.

Conclusie: Intentie is niet genoeg

Dat de koper het pand kocht met de bedoeling deze als woning te gebruiken, doet niet ter zake voor de overdrachtsbelasting. Het gaat om de bouwkundige aard op het moment van overdracht. Omdat het pand objectief gezien nog steeds een winkel was, geldt het hoge tarief overdrachtsbelasting.

Let op: Het is aan de koper die zich beroept op het lage tarief (2%), om aannemelijk te maken dat het pand naar zijn aard tot woning is bestemd. Een douche in een kluis plaatsen is daarvoor niet genoeg als de rest van het pand nog ‘winkel’ ademt.