Hier is het geherstructureerde blogbericht over de fiscale behandeling van verlies bij vastgoedontwikkeling. Ik heb de complexe juridische discussie over ‘bron van inkomen’ en de verschillen tussen Box 1 en Box 3 helder uiteengezet.

Bouw woningen voor verhuur: verlies aftrekbaar?

Een particulier koopt een perceel bouwgrond, laat er twee woningen op bouwen en verhuurt deze vervolgens. Helaas vallen de bouwkosten hoger uit dan de marktwaarde, waardoor er een verlies van € 60.000 ontstaat. Mag hij dit verlies aftrekken van zijn inkomstenbelasting?

Dit vraagstuk leidt vaak tot discussie met de Belastingdienst. Het draait allemaal om de vraag: is dit ‘normaal vermogensbeheer’ (Box 3) of ‘resultaat uit overige werkzaamheden’ (Box 1)?

De Casus

Een man koopt een braakliggend stuk grond van de gemeente. Hij verkrijgt een bouwvergunning, sluit leningen af en schakelt een aannemer in om twee woningen te realiseren voor de verhuur.

• Huuropbrengst: € 2.500 per maand.
• Het probleem: Zodra de woningen klaar zijn, blijkt de marktwaarde ruim € 60.000 lager te liggen dan de totale stichtingskosten.

De man wil dit verlies aftrekken in Box 1 (als negatief resultaat uit overige werkzaamheden). De Belastingdienst weigert dit en stelt dat de woningen in Box 3 thuishoren (waar verliezen niet aftrekbaar zijn).

Wanneer is het Box 1 (en dus aftrekbaar)?

Om in Box 1 terecht te komen, moet er sprake zijn van een bron van inkomen. Voor de fiscus is er pas sprake van een bron als aan drie voorwaarden is voldaan:

1. Deelname aan het economisch verkeer: Ja, de woningen worden verhuurd op de openbare markt.
2. Subjectief oogmerk om voordeel te behalen: Ja, de man wil winst maken (of denkt dat te doen).
3. Objectieve voordeelsverwachting: Was het redelijkerwijs te verwachten dat dit project winst zou opleveren?

Het struikelblok: Objectieve voordeelsverwachting

Bij deze derde voorwaarde gaat het vaak mis. De Belastingdienst stelt dat er objectief gezien geen winst te verwachten was, omdat de kosten de waarde ruimschoots overstegen.

• Standpunt fiscus: De werkzaamheden gaan ‘normaal vermogensbeheer’ niet te boven. Het simpelweg laten bouwen en verhuren van een pand is beleggen (Box 3).
• Gevolg: Omdat er volgens de fiscus geen sprake is van een ‘bron van inkomen’ in Box 1, mag het verlies niet worden afgetrokken. De woningen en de schuld vallen in Box 3.

Conclusie

Het enkele feit dat u in de toekomst huurpenningen ontvangt, betekent niet automatisch dat er sprake is van een bron van inkomen in Box 1. U moet aannemelijk maken dat het totale project (inclusief bouwkosten en waardestijging) redelijkerwijs winstgevend zou zijn.

Lukt dat niet? Dan valt het project in Box 3. Dat is nadelig als u een verlies wilt aftrekken, maar kan voordelig zijn als het pand later met veel winst wordt verkocht (de verkoopwinst is in Box 3 namelijk onbelast).