Een projectontwikkelaar verbouwt een kantoorpand tot 77 appartementen en gaat deze direct vrijgesteld van btw verhuren. De btw op de bouwkosten is daardoor grotendeels niet aftrekbaar. Na enkele maanden wordt het pand met winst verkocht aan een belegger. De cruciale vraag in deze zaak is: is deze overdracht belast met btw of niet?
Het antwoord op deze vraag maakt financieel een enorm verschil voor de koper (de belegger). Omdat de verhuur van woningen vrijgesteld is van btw, kan de belegger de btw op de aankoopprijs namelijk niet terugvragen. Een btw-vrije levering is dus zeer gewenst.
De kern: Algemeenheid van goederen
In de fiscaliteit bestaat het begrip ‘overgang van een algemeenheid van goederen’ (ook wel artikel 37d Wet OB). Simpel gezegd: als u niet slechts een stapel stenen verkoopt, maar een complete, draaiende onderneming overdraagt, dan is er geen btw verschuldigd. De koper treedt dan in de plaats van de verkoper.
Oordeel Rechter: Het is een onderneming
In deze zaak oordeelde de rechter dat er inderdaad sprake was van zo’n overgang van een algemeenheid van goederen. De transactie was dus vrij van btw.
Waarom oordeelde de rechter zo?
- Exploitatie was gestart: De verhuur was al begonnen en de huurcontracten waren (deels) getekend voordat de belegger in beeld kwam. Er was sprake van het duurzaam verkrijgen van opbrengst.
- Meer dan stenen: De ontwikkelaar verkocht niet alleen het gebouw, maar droeg ook de lopende huurcontracten en bijbehorende serviceverplichtingen over.
- Voortzetting: De belegger zette deze verhuuractiviteiten naadloos voort.
Intentie is niet relevant De Belastingdienst probeerde nog te stellen dat de ontwikkelaar altijd al de intentie had om te verkopen en niet om te verhuren. De rechter veegde dit van tafel: de intentie doet er niet toe. Het gaat erom dat er op het moment van verkoop feitelijk sprake was van een verhuuronderneming.
Tip voor projectontwikkelaars
Deze uitspraak is zeer belangrijk voor uw exit-strategie.
- Als u een getransformeerd pand direct verkoopt (leeg), is het vaak belast met btw.
- Als u het pand eerst in verhuur neemt (exploiteert) en het vervolgens als ‘draaiende verhuuronderneming’ verkoopt, kan de levering btw-vrij plaatsvinden. Dit maakt het object vaak aantrekkelijker voor beleggers.