Een echtpaar heeft een tweede woning die niet wordt aangehouden als beleggingsobject en niet wordt verhuurd. De vraag is hoe deze woning in het kader van de rechtshersteloperatie moet worden belast in box 3. De hoogste rechter geeft een zeer uitgebreide handreiking voor diverse praktijksituaties.

Het belangrijkste uitgangspunt is dat ook de ongerealiseerde waardestijging van de tweede woning tot het werkelijk rendement behoort. Hieronder werkt de Hoge Raad uit hoe dit concreet moet worden vastgesteld.

Woning het hele jaar in bezit

Positieve en negatieve waardeveranderingen van vermogensbestanddelen in box 3 behoren tot het werkelijke rendement, ook indien de belastingplichtige die waardeveranderingen nog niet heeft gerealiseerd (dus nog niet heeft verkocht).

• De rekenmethode: Er wordt gekeken naar het verschil tussen de WOZ-waarde aan het begin van het jaar en aan het einde van het jaar.
• Begin van het jaar: Hiervoor geldt de waarde in de WOZ-beschikking voor dat kalenderjaar (met waardepeildatum 1 januari van het voorgaande jaar).
• Einde van het jaar: Hiervoor wordt aangesloten bij de WOZ-waarde die is vastgesteld voor het volgende kalenderjaar (met waardepeildatum 1 januari van het huidige jaar).

Woning deel van het jaar in bezit

In het geval dat de belastingplichtige een woning in de loop van het jaar heeft gekocht of verkocht, wordt de waardeverandering tijdsevenredig berekend.

• Pro rata: De wijziging van de WOZ-waarde tussen het begin en het eind van het jaar dient naar rato te worden toegerekend aan de periode waarin de woning daadwerkelijk in box 3-bezit was.

Verschuiving binnen vermogen (Aankoop/Verkoop)

De waarde van het totale box 3-vermogen kan veranderen doordat er met vermogen wordt geschoven, bijvoorbeeld bij de aankoop van een woning.

• Geen rendement: Stel dat u een woning koopt en de koopprijs wijkt af van de WOZ-waarde. Dit verschil beïnvloedt weliswaar de totale omvang van uw vermogen, maar wordt niet gezien als werkelijk behaald rendement. Het is slechts een verandering van de samenstelling van het vermogen (bijvoorbeeld van spaargeld naar stenen).

Nadere investeringen

Tot slot is er in de praktijk onduidelijkheid over verbouwingen. Hoe gaat men om met investeringen na de aankoop? Dit betreft uitgaven die niet zijn aan te merken als gewoon onderhoud, maar gaan over verbetering en uitbreiding (zoals een aanbouw of nieuwbouw). Deze kosten moeten in de berekening van het werkelijke rendement specifiek worden meegenomen om een dubbele heffing over de waardestijging die door de investering is veroorzaakt te voorkomen.